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评估房屋为一座层库房框架结构有一台吨

时间:2012-04-29 15:14:21 来源:tfktys.com 作者:测试专用 点击:
权,土地使用权证号(略)。该土地于1989年经市土地
管理部门批准依法征用当地农地,并严格按规划建设使用。
3建筑物及其他附着物状况(略)
二、地价影响因素分析1一般因素
某市为重要港口工业城市,有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖,
四季分明,地质、水文条件良好,工业基础雄厚,尤其是改革开放以后大量外资看好其
良好的投资环境,该市发展前景越来越好。
2环境因素
四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区,交通条件极为方便,路网港叉纵横
交错,铁路、公路、水路应有尽有,市政基础设施也很齐全(五通:通路、电、上水、下
水、电信),具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件,是理想的货物运输集散地。
3个别因素
四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途,无改变用途的可能性,评估对象所用
市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地
地势较高,无水浸和暴雨积水记录,地面荷载力良好,均能达到设计要求。市政基础设施
齐全,达到“五通一平”,地上建筑物面积5800m2。
第三部分土地及附着物估价
一、估价原则(略)二、估价技术路线
由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例,但可由委托方提供土地开发成本及其
收益资料,故采用成本法和收益还原法评估地价,为了使成本法评估地价更加准确,以比
较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。
三、估价过程基本公式:
评估对象价格=土地价格 建筑物价格
(一)土地估价1成本法评估土地价格
本案所称成本法评估土地价格,是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让
实例,先采用比较法求出生地地价,再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地
地价。(1)比较实例选择:
本次评估收集了以下3个比较实例
比较实例A:东平路32号,国有出让仓储用地
比较实例B:临江路158号,国有出让运输业用地
比较实例C:临江路194号,国有出让工业仓储用地
(2)比较因素选择:
比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)
(3)编制因素条件说明见表1。
表1因素条件说明表比较因素
内容
待估宗地及实例评估对象比较实例A比较实例
B比较实例C
交易情况正常作阶入股正常出让正常出让正常出让

期日1997.91997.51997.81997.4
区域因素
位置四方路东平路临江路临江路

距市中心距离19km20km22km23km

基础设施五通一平生地生地生地

工业集聚度好好较好较好
交通状况好好较好较好续表
比较因素内容
待估宗地及实例评估对象比较实例A比较实例
B比较实例C个别因素
土地用途仓储仓储运输业工业仓储

面积(m2)485065002300186500

使用年限(年)50505050

土地形状规则规则规则不规则

容积率041046042040
(4)编制比较因素条件指数表(表2略)
(5)因素修正
由于实例成交日期与估价期日比较接近,而且该段时间内工业仓储用地地价稳定,无
大的变化,不作修正。交易情况正常,也不作修正。
因素修正见表3。表3因素修正表
比较实例ABC
地价(美元/m2)242321

区域因素100/100100/99100/97

个别因素100/100100/99100/90

比准价格(美元/m2)242372405
上述比准价格接近,取其算术平均值:
地价=(24 237 2405)÷3=239
取整为:24美元/平方米
(6)计算土地开发费
根据委托方提供的详细的土地开发费用,计算得到开发费为8美元/平方米。
(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12%,管理费取3%,开发周
期取1年,开发费均匀投入,利润率取行业行润利润率7%)
则:地价=24×(1 12%)15 8×(1 12%)05

(24 8)(3% 7%)=2845 847 32

=4012美元/平方米
(8)总地价=4012×4850=194582美元,合人民币1615万元(美元与人民币汇率
取1∶83)
2收益还原法评估土地价格
根据委托方提供的资料计算:
(1)四方路仓库去年全年经营收入8805万元(人民币)
(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)
(3)土地纯收益(营业税及附加取556%):
8805×(1-556%)-320=5115万元
(4)计算地价(土地还原利率取7%)
地价=[(5115÷7%)×(1-1/(1 7%)50)÷152000]×4850

=70591÷152000×4850
=2252万元3地价的确定
将上述两种方法求取的地价取其算术平均值,则评估地价为:
(1615 2252)÷2=19335万元
(二)求取房屋价格1计算房屋重置价
评估房屋为一座3层库房,框架结构,有一台2吨货梯,1983年竣工使用,耐用年限60年。根
据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差,计算得房屋重置单价为1100元/平方米(1446
美元/平方米)
则:房屋重置价为:1100×5800=6380000元
2计算房屋折旧(设残值率为2%,耐用年限60年)
(1)年折旧额:6380000×[(1-2%)÷60]=104206元
(2)折旧总额:104206×14=1458884元
3计算房屋现值
6380000-1458884=4921116元,取4921万元
(三)评估对象总价
评估对象总价=地价 房屋价格

=19335 4921
=68545万元四、估价结果(略)
第四部分附录一、房屋产权证书
二、估价对象照片三、大达公司营业执照
1998年全国土地估价师资格
考试试题参考答案
第一科目aaa2aaa土地管理基础与制度
一、判断题
1×2√3√4×5×6√7√8√9×10×
二、填空题
1土地权属2劳动群众集体所有制3初始土地登记4用途5切实保护耕地6基准地价7出让8国务院9农用地转用10位置
三、单项选择题
1A2C3A4B5B6A7C8C9D10A
11A12C13C14C15C16B17C18C19A20B
21C22A23A24C25A
四、多项选择题
1ABCD2BD3ABC4BD5ABD6BCD7ABCD8ABC
9BCDaaa2aaa10BCaaa2aaa11ABCaaa2aaa12ACD13BD14BD15ACD16AD
17ABD18ACD19BCDaaa2aaa20AC
五、简答题1答题要点
①加强土地使用权出让合同管理;②健全土地登记制度;③建立基准地价和标定地价
定期公布制度;(责任编辑:测试专用)
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